Der Grundstückswert einer Entwicklung ist kein Marktpreis, sondern eine Residualgröße: was nach Bau-, Finanzierungs- und Vertriebskosten vom erzielbaren Erlös übrig bleibt. Ob die Rechnung aufgeht, entscheidet die planungsrechtlich zulässige Ausnutzung — und damit die GFZ, nicht die Fläche.