Grunderwerbsteuer in Deutschland — Unterschiede zwischen den Bundesländern 2026
Die Grunderwerbsteuer variiert zwischen 3,5 % (Bayern, Sachsen) und 6,5 % (Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen). Beim Immobilienverkauf in BW zahlt der Käufer 5,0 % — was das für die Preisbildung bedeutet.
Baden-Württemberg
Was dafür spricht
- Steuersatz 5,0 % — im Mittelfeld
- Stabil seit 2011, keine kurzfristigen Erhöhungen angekündigt
- Finanzierungs-Nebenkosten-Quote dadurch kalkulierbar
Wo die Grenzen liegen
- Höher als Bayern (3,5 %) und Sachsen (3,5 %) — bei gleicher Objekthöhe 15.000 € mehr Steuer auf 1 Mio. € Kaufpreis
Geeignet für
Kontext für Ludwigsburg, Stuttgart, Heilbronn, Karlsruhe, Mannheim, Freiburg.
Andere Bundesländer
Was dafür spricht
- Bayern, Sachsen: 3,5 % (günstigstes Niveau)
- Hamburg, Niedersachsen, Bremen: 5,0-5,5 %
- Länder mit hohem Satz haben oft andere Förderinstrumente (z. B. NRW-Eigenheimzulage)
Wo die Grenzen liegen
- Brandenburg, NRW, Saarland, SH, Thüringen: 6,5 % — das sind +15.000 € bei 1 Mio. € Kaufpreis gegenüber BW
- Unterschiedliche Sätze erschweren länderübergreifende Portfolio-Planung
Geeignet für
Übersicht für Käufer mit Optionen in mehreren Bundesländern oder Portfolio-Investoren.
Direkter Vergleich
Merkmal für Merkmal gegenübergestellt.
| Merkmal | BW | DE-weit |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0 % | — |
| Bayern | — | 3,5 % |
| Sachsen | — | 3,5 % |
| Berlin | — | 6,0 % |
| Brandenburg | — | 6,5 % |
| Hamburg | — | 5,5 % |
| Hessen | — | 6,0 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | — | 6,0 % |
| Niedersachsen | — | 5,0 % |
| Nordrhein-Westfalen | — | 6,5 % |
| Rheinland-Pfalz | — | 5,0 % |
| Saarland | — | 6,5 % |
| Sachsen-Anhalt | — | 5,0 % |
| Schleswig-Holstein | — | 6,5 % |
| Thüringen | — | 6,5 % |
| Bremen | — | 5,0 % |
Warum das für Ihre Preisverhandlung relevant ist
Die Grunderwerbsteuer zahlt in Deutschland fast immer der Käufer — vertraglich vereinbart nach §13 Nr. 2 GrEStG. Das bedeutet aber: Die zahlungsfähige Käuferschicht kalkuliert den Steuersatz in ihre Finanzierungsrechnung ein. In BW mit 5 % kommt zum Kaufpreis von 500.000 € noch 25.000 € Grunderwerbsteuer, dazu Notar + Grundbuch ca. 1,5-2,0 % und ggf. Maklercourtage 3,57 %. Insgesamt 8-10,5 % Nebenkosten. Das begrenzt, was Käufer real bieten können — und drückt damit auf den Verkaufspreis.
Kaufnebenkosten-Rechner für Ihre Situation nutzenHäufige Fragen
Zahlt beim Immobilienverkauf der Verkäufer oder der Käufer die Grunderwerbsteuer?
Standardmäßig der Käufer — das ist in fast jedem Kaufvertrag so vereinbart. Gesetzlich (§13 Nr. 2 GrEStG) haften beide gesamtschuldnerisch, aber die vertragliche Überbürdung auf den Käufer ist Usus. Der Verkäufer hat mit der Grunderwerbsteuer also in der Regel nichts zu tun.
Kann Grunderwerbsteuer bei einem Share-Deal vermieden werden?
Seit der Share-Deal-Reform 2021 nur noch eingeschränkt. Wer als Käufer innerhalb von 10 Jahren mehr als 90 % der Anteile einer Grundstücksgesellschaft erwirbt, löst Grunderwerbsteuer aus (§1 Abs. 3 GrEStG). Bei strukturierten Portfolio-Deals mit Co-Investoren unter 90 % ist die Vermeidung noch möglich — aber kompliziert und steuerrechtlich zu prüfen.
Gibt es Befreiungen von der Grunderwerbsteuer?
Ja — einige relevante: Erwerb von Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern (§3 Nr. 4 GrEStG), Erwerb im Rahmen von Scheidungsfolgen-Übertragungen (§3 Nr. 5 GrEStG), Erbauseinandersetzung unter Miterben (§3 Nr. 3 GrEStG), Schenkungen in gerader Linie (§3 Nr. 6 GrEStG). Für Standard-Immobilienverkäufe greifen diese Befreiungen allerdings nicht.
Zählt der Kaufpreis oder der Verkehrswert als Bemessungsgrundlage?
Der Kaufpreis (inkl. übernommener Verbindlichkeiten und Gegenleistungen), §8 Abs. 1 GrEStG. Fällt dem Finanzamt auf, dass der Kaufpreis deutlich unter dem Verkehrswert liegt (z. B. bei Schenkungsverdacht), kann alternativ der Bedarfswert nach §§176 ff. BewG herangezogen werden.
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